Jak si sami spočítat rekonstrukci? 1. díl – architekt, designér a technické rozvody

Na začátku

Ujasněte si, kolik můžete do rekonstrukce celkově investovat. Počítejte nutně s rezervou 15–20 % na nenadále výlohy. Osvědčuje se udělat si dopředu nabídkovou kalkulaci od třech firem. Ze třech nabídek už zjistíte, zda někdo není zbytečně předražený,“ doplňuje Michal Swadosch tip k určení adekvátní ceny za plánovanou rekonstrukci. Zamyslete se také, co přesně chcete rekonstrukcí změnit a co naopak chcete zachovat. Stanovte si také vhodný termín rekonstrukce. V současné době jsou kvalitní stavební firmy a řemeslníci velmi vytížení. Vytipovanou firmu si tak objednejte v dostatečném předstihu. Termín se musí také hodit vám. Dostanete na rekonstrukci volno v práci? Nenavazující práce rekonstrukci nepříjemně protáhnou i prodraží.

Sestavení rozpočtu krok za krokem

Teoretická příprava: Kdy se poradit s odborníky?

Designér

Objednejte si jeho služby, pokud nemáte dost času si rekonstrukci promyslet, chybí vám prostorová představivost nebo cit pro ladění barev či materiálů. Dobrý designér dokáže dobře skloubit estetickou i praktickou stránku rekonstrukce a citlivě naslouchat vašim požadavkům a návykům. Kam v bytě umístit úložné prostory? Jak interiér dostatečně osvětlit? Jaké vybrat obklady, textilie nebo povrchy? Při větší a komplexnější rekonstrukci vám kromě času ušetří i peníze. Díky němu se totiž dokážete v interiéru vyvarovat zbytečných chyb. Designéři jsou navíc součástí partnerských sítí, ve kterých můžete zboží nakupovat výhodněji. Vyhotoví vám také 3D model nebo náčrt navrhovaných úprav pro lepší představivost. Cena designéra se odvíjí od celkové ceny projektusuma se obvykle pohybuje mezi 6–13 % z rozpočtu, případně je předmětem individuální dohody.

Architekt

Pomůže vám zajistit estetický plně funkční interiér. Jakou zvolit velikost a jaké rozložení jednotlivých místností? Kudy vést instalatérské rozvody? Jak prakticky a hezky propojit kuchyň s obývacím pokojem? Investice do chytré dispozice bytu se vám určitě vyplatí. Pokud totiž nemáte kvalitní základ, ani výborný design to nespraví. Praxe ukazuje, že náklady na rozsáhlejší rekonstrukce svépomocí jsou vyšší, než náklady na projekt s architektem a následná realizace. Díky jeho zkušenostem se totiž dokážete vyhnout dodatečným drahým úpravám. Navíc vám poradí s moderními technologiemi a možnostmi, o který nemusíte jako laik ani tušit. Cena za jeho služby se odvíjí od rozsahu rekonstrukce, velikosti objektu a také závisí na nárocích klienta. Často je stanovena jako procentuální podíl z nákladů na realizaci (6–13 %).

Stavební úřad

Zajistěte si, abyste splňovali veškeré podmínky pro zahájení rekonstrukce. Počítejte s případnými poplatky (v řádech stovek až jednotek tisíc korun), které za stavební povolení budete muset uhradit. Obecně platí, že pokud nebudete zasahovat do nosných konstrukcí, měnit rozvody (elektřina, plyn, voda, topení), vzhled, ani způsob užívání stavby a nezasáhnete do práv jiných osob, stačí vám pouze stavbu ohlásit. Při větších rekonstrukcích si musíte zajistit stavební povolení na základě podání písemné žádosti. Přinést budete muset i souhlasy dotčených osob (sousedů; případně také souhlas SVJ/ družstva) a projektovou dokumentaci (cena za její vypracování se vždy odvíjí od rozsahu konkrétní rekonstrukce, ale je v řádech tisíců nebo nižších desítek tisíc), aby mohl stavební úřad záležitost posoudit. Pokud nemáte na obíhání úřadů čas, potřebnou dokumentaci vám pomůže zajistit architekt. Počítejte s tím, že získání stavebního povolení je proces, který nějakou dobu trvá. Pokud jde vše hladce a bez komplikací, stavebnímu úřadu trvá posouzení 2–3 měsíce. Pokud jde o složitější případy – například bydlíte v bytovém domě a potřebujete souhlas všech dalších vlastníků – může proces trvat bez problémů i rok a déle. Nenechte se ale odradit a buďte vytrvalí.

Kolik asi bude stát realizace snu o novém bydlení? S dobrým návodem si můžete spočítat náklady celkem přesně a plány přizpůsobit svým finančním možnostem. Nebudete pak nepříjemně zaskočeni.

Potřebujete pomoc designéra, nebo to zvládnete sami?

Technické zázemí: Jak na rozvody elektřiny, plynu a vody?

Elektřina

Novou dispozicí bytu se často mění požadavky na počet a umístění elektrických zásuvek a vypínačů. V první řadě si proto spočítejte, kolik jich budete potřebovat. Dobře plánujte hlavně v kuchyni, kde používáte velké množství spotřebičů. Cenu montáže ovlivňuje materiál zdí (montáž do panelu je dražší než do cihel či dřevostavby). Firmy často také zohledňují počet zásuvek/vypínačů a poskytují množstevní slevu. Orientačně se cena za montáž jedné zásuvky včetně vysekání do panelu a následného začištění drážky pohybuje kolem 1500 Kč. V případě, že máte starý a nevyhovující rozvaděč, bude vám podle počtu modulů připočtena cena od cca 4000 Kč výše (v ceně jsou jističe včetně proudového chrániče a práce). Pokud plánujete výměnu plynové varné desky za indukční či sklokeramickou, zjistěte si, zda nebude potřeba třífázový přívod (cena je do pěti metrů délky kabelu přibližně 3000 Kč). „Během větší rekonstrukce doporučuji přejít ze starých hliníkových kabelů na měděné. Hliníkové kabely nebyly před lety dimenzovány na dnešní výkonné spotřebiče, takže na výměně bych určitě nešetřil a udělal ji najednou v celém bytě,“ vysvětluje Michal Swadosch. Zavedení nové elektroinstalace do bytu 1+1 o velikosti do 60m2 vás včetně materiálu, vysekání drážek a následného zapravení omítek vyjde na cca 35 tisíc korun, v domech 4+1 o velikosti od 90m2 se cena pohybuje od 90 tisíc korun výše.

Instalatérské rozvody

Jejich skutečný stav (kvalita těsnění, rozsah zanesení atp.) se mnohdy zjistí, až po jejich odkrytí. Kdysi používané ocelové rozvody dnes běžně zastupují rozvody plastové. „Dříve byly vodovodní trubky kovové, docházelo u nich k usazování mikročástic kovu, následnému ucpávání a někdy i prasknutí. U těchto starých instalací doporučuji tedy provést celkovou rekonstrukci hned před nastěhováním,“ říká Michal Swarosch.Při rekonstrukci panelákového bytového jádra za instalatérské práce včetně materiálu zaplatíte kolem 15 tisíc korun.

Ať vám to doma hezky svítí, staré hliníkové rozvody raději vyměňte.

Ať vám to doma hezky svítí, staré hliníkové rozvody raději vyměňte. 

Plynové rozvody

U plynových rozvodů na případné netěsnosti upozorní pravidelně dělané revize. Pokud nedochází k únikům, tak jsou trubky materiálově v pořádku a neměnil bych je,“ popisuje Michal Swarosch. V současné době se plynové rozvody provádějí nejčastěji z mědi, ve starších objektech z oceli. Při kalkulaci ceny rozvodů záleží na průměru i délce trubek, počtu spojů, uchycení trubek atp. U rodinného domku o ploše 90 m2 vás plynové rozvody od plynoměru ke kotli a k plynové varné desce vyjdou přibližně na 40 tisíc korun včetně materiálu. Na základě zpracovaného projektu si vyžádejte nabídkovou kalkulaci od více firem. Dostanete se tak na reálná, nikoli tabulková, čísla. 

Foto: Unsplash.com

>> V druhém dílu seriálu Jak si sami spočítat rekonstrukci se podíváme na kalkulaci podlah, stěn nebo oken.